[不動産業者は大手が良いのか？]
一般的に不動産を売却する際には、全国に支店や営業所を持っている大手の不動産業者の方が買主を見つけやすいと思い、「まずは大手不動産会社に！」と考える人も多いかと思います。
確かに、インターネットが普及していなかった時代には、全国に支店のある大手が絶対的に有利でした。しかし今では不動産会社は指定流通機構（レインズ）に加盟し、不動産売買情報が広いエリアに瞬時に届くシステムになっていますので、大手・中小はあまり関係なくなってきたともいえます。
このようなネット環境のなか、大手も中小も大きく変わりません。むしろ、その物件のあるエリアに強い不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれる場合もあるでしょう。不動産会社の規模の大小に関わらず、誠実に対応してくれる営業マンに出会えることが、不動産売却の成功の秘訣といえます。
不動産会社の中には、専任媒介もしくは専属専任媒介契約を結びながら、売却の依頼を受けた物件情報をレインズに登録しない業者もいたりします。レインズに登録しないのは宅建業法上明らかな違法行為ですので、このような業者は避けるべきでしょう。
[高額査定をした会社に頼むべき？]
最近では住まい、特にマンションを売却する際には、アットホームやマンションｎａｖｉなどのインターネットサイトを通じて一括無料査定が一般的になりつつあります。ワンクリックで複数業者へ無料査定が依頼でき、数日で複数の無料査定のレポートを入手できます。
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さて、ここから問題になるのが、果たして無料査定を依頼した業者のうち一番の高額査定をした業者に依頼すべきかどうかということです。
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まず注意したいのが、「査定をお願いした業者のなかで、もっとも高い値段をつけてくれた」からといて、安易に契約しないことです。「査定額が高いほうが、高く売ってくれるのでは？」と思われるかもしれませんが、不動産には一定の相場があり、必ずしも不動産業者の提示する査定額で売れるとは限りません。自分の会社を選んでほしいがために、相場を無視したり、無理のあるような査定額を提示してくることも十分に考えらます。
他社に比べてあきらかに査定額が高いうえ、「絶対に早く売れます」「すぐにいい買い手が見つかります」など、都合のよいことばかりを言う業者は特に要注意！目安としたいのが、一番高い業者と二番目に高い業者で査定額がかけ離れている場合は要注意のシグナルです。
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査定額の根拠などわからないことがあれば、どんどん業者の人に質問し、はっきりと明確な回答を出してくれる業者を選ぶことも重要！「親切・丁寧に答えてくれたか」「納得できる内容だったか」「対応は早かったか」なども優良業者を見分けるポイントとなります。
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不動産業者との付き合いは長い場合で半年以上となるケースもありますので、慎重に検討して納得のいく不動産業者を見つけてください。
個人の方がご自宅等を売却する場合、自分だけで買い手を見つけ出すことは難しいので、不動産業者に仲介（媒介）を依頼するのが一般的です。この媒介にあたり、依頼者の保護、取引の安全及び流通の円滑化を図るため、宅建業法によって媒介契約の書面化が義務付けられています。
媒介契約の種類は「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類あり、不動産業者は媒介契約を締結する際に、依頼者に対してこの3種類の契約内容の相違点を十分に説明し、依頼者の意思を確認した上で、契約を締結することになっています。なお、専属専任媒介契約又は専任媒介契約を締結した物件については、不動産業者は指定流通機構に登録し、積極的に取引の相手を探すことが義務付けられています。
▼各契約のメリット・デメリット
| 契約の種類 | 複数社との契約 | メリット | デメリット |
| 専属専任媒介契約[契約期間]3か月以内 | × | ・他の業者が関与していないため積極的な売却活動をしてもらえる。・1週間に1度以上の活動報告を受けることができる。 | ・売主が見つけた相手とは取引できないので、不動産会社への依存度が高くなる。・信頼出来る不動産屋探しが難しい |
| 専任媒介契約[契約期間]3か月以内 | × | ・売主が見つけた相手と取引できる・他の業者が関与していないため積極的な売却活動をしてもらえる。・2週間に1度以上の活動報告を受けることができる。 | ・窓口が1社なので、不動産会社への依存度が高くなる。・信頼出来る不動産屋探しが難しい |
| 一般媒介契約[契約期間]法律上の制限はなし | ○ | 複数の不動産会社の得意分野に応じた集客を期待できる。 | ・複数の不動産業者からの報告や要望を自分でまとめる必要がある。・競合他社で成約となる可能性があるため、あまり販売活動にコストを掛けてもらえない可能性がある |
住まいを売却する段階で‘売却理由の整理’は非常に重要な要素です。また、購入希望者からみても売り主の売却理由は非常に重要なポイントとなります。それも当然です。購入希望者が知りたいのは「この家や居住環境に何か不満があって売るんじゃないの？」「何か悪い理由があるんじゃないの？」ということです。
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家を売る理由が「家の欠陥」「近所でのトラブル」「騒音や環境に対する不満」等の言いにくい内容であればあるほど金額や条件などで不利になる傾向があります。あと、住まいとは直接関係ないのですが、離婚や金銭的な理由についても購入を嫌がる人もいるようです。
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売買に際して物件についての重要事項説明が行われますが、これは取引に関わる当事者間のトラブルや損害の発生を防止することが目的となっています。内容によっては仲介業者が調査しても確認できないこともあり、売主や貸主のみが知っていて、それを仲介業者及び買主や借主に告知せず、トラブルや損害が発生した場合は、売主や貸主の責任と負担で解決しなければならない場合もあるので注意が必要です。
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多様なトラブルがあるかと思いますが「何が告知すべきもので、何が告知しなくてもよいものか」といった線引きは非常に難しいものです。ひとつの判断材料としては「新たな所有者となった買主にも影響があるのかどうか」ということでしょう。
